Umsatzsteuer beim Verkauf eines Grundstücks - Ferienwohnung

Beim Verkauf eines Grundstücks kann der Verkäufer den Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung gemäß § 9 Abs. 3 UStG erklären. Voraussetzung für den Verzicht ist, dass der Erwerber Unternehmer ist, das Grundstück für sein Unternehmen erwirbt und die Beteiligten sich einig sind, dass es sich um einen Umsatz im Sinne von § 13b Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 5 des Umsatzsteuergesetzes handelt und die entstehende Umsatzsteuerschuld daher auf den Erwerber übergeht. Die Umsatzsteuer wird dadurch entrichtet, dass der Erwerber die Umsatzsteuer unter seiner Steuernummer beim zuständigen Finanzamt entsprechend anmeldet und bei Fälligkeit entrichtet. Die Entrichtung der Umsatzsteuer hat der Erwerber auf Verlangen dem Verkäufer in nachzuweisen. Der Erwerber muss versichern, das erworbene Grundstück ausschließlich zu Umsätzen zu verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Dieses gilt auch für Ferienwohnungen, wenn die Wohnung nur der kurzfristigen Ferienvermietung dient. Der Verzicht auf die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 9a UStG (Option) hat in der Regel einen finanziellen Vorteil bzw. einen Liquiditätsvorteil für den Erwerber.
Die Erklärung über den Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung kann nur in dem notariellen Kaufvertrag erklärt werden. Mit dem Urteil vom 21.10.2015 hat der BFH (Bundesfinanzhof) entschieden, dass ein späterer Verzicht unwirksam ist, auch wenn er in einem notariell beurkundeten Ergänzungsvertrag erklärt wird.

Da die Finanzverwaltung in dem Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 31.10.2010 noch eine andere Auffassung vertreten hatte, stellt sie die Rechtslage mit dem Schreiben vom 02.08.2017 endgültig klar und gewährt einen abgestuften Vertrauensschutz für Zeiträume vom 31.03.2004 bis zum 31.10.2010 und vom 01.11.2010 bis zum 01.01.2018.

In Zukunft sollte vor dem Abschluss von Kaufverträgen über Grundstücke, die ausschließlich zu Umsätzen verwendet werden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, „vorsorglich und unbedingt“ der Verzicht auf die Umsatzsteuerfreiheit geprüft werden. Dabei sind die individuellen Verhältnisse des Verkäufers und des Erwerbers zu berücksichtigen. Wir empfehlen die Hinzuziehung eines Steuerberaters.