Kündigungssperrfristen wurden eingeführt, als vor vielen Jahren vermehrt Mehrfamilienhäuser verkauft und anschließend in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden. Das Kündigungsrisiko für Mieter in den umgewandelten Wohnungen war extrem groß, weil viele neue Wohnungseigentümer die Wohnung für sich selbst beanspruchten. 2013 wurde die gesetzliche Regelung ergänzt. Seit dem sind Mieter über eine Kündigungssperrfrist auch dann besonders geschützt, wenn Personengesellschaften vermieteten Wohnraum kaufen.

Anders als Kapitalgesellschaften können Personengesellschaften, zum Beispiel Gesellschaften bürgerlichen Rechts, nämlich wegen Eigenbedarf zugunsten eines Gesellschafters kündigen. Nach Paragraf 577a Abs. 1a BGB müssen sie eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren einhalten. Das bedeutet: Die Kündigung kann frühestens nach Ablauf der Kündigungsfrist sowie der dreijährigen Sperrfrist wirksam werden.

Welche Absicht der Käufer mit dem Erwerb verfolgt, ob sofort oder später Wohnungseigentum begründet werden soll, ist nebensächlich. Jeder Verkauf eines Hauses an eine Gesellschaft bürgerlichen Recht oder an mehrere Erwerber erhöht das Verdrängungsrisiko für den Mieter, der deshalb einen besonderen Schutz durch die Kündigungssperrfrist erhalten hat.

Der Bundesgerichtshof (21.03.2018 - VIII ZR 104/17) hat das in seinem aktuellen Urteil nun nochmals klargestellt. Dabei ging es um eine 160 Quadratmeter große Vierzimmer-Altbauwohnung im Frankfurter Westend. Der über 70 Jahre alte Bewohner hatte die Wohnung seit 1981 gemietet. Die Käuferin des Hauses ist eine aus drei Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die im Januar 2015 als Eigentümerin und Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten ist. Sie kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter. Der Mieter machte Härtegründe geltend. Die Kündigung blieb jedoch deshalb ohne Erfolg, weil der Eigentümer die Kündigungssperrfrist nicht eingehalten hatte.