Ein Geschäftsinhaber, der jeden Abend vor dem Verlassen seines Ladens den Wetterbericht abrufen, Eimer für von der Decke tropfendes Wasser aufstellen und seine Ware vor Feuchtigkeit in Sicherheit bringen muss, wird nicht viel Freude an seinen Verkaufsräumen haben. Ein Mangel und damit das Recht zur Mietminderung liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit einer Mietsache in negativer Weise von der Soll-Beschaffenheit abweicht.

Dabei ist dieses Abweichen nicht auf die bauliche Beschaffenheit einer Mietsache beschränkt, auch eine Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten für den Mieter kann bereits den Tatbestand des Mangels erfüllen. Dies stellte das Oberlandesgericht Karlsruhe in einem Streitfall klar (OLG Karlsruhe, 22.08.2017, 9 U 141/15): Besteht ein konkretes Risiko, dass bei Regenfällen Wasser in Geschäftsräume eindringt, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Im diesem Fall war es bei Niederschlägen mehrfach zu Wasserschäden gekommen. Solange deren Ursache nicht beseitigt wird, muss nicht der volle Mietzins entrichtet werden. Denn der Mieter muss den drohenden Wassereinbruch ständig bedenken und ist in seiner Planung behindert. Diese Einschränkungen der Nutzungsmöglichkeit der Geschäftsräume begründen bereits einen Mangel. Es reicht deshalb in einer solchen Konstellation bereits die Gefahr eines Wassereinbruchs für eine Mietminderung.

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Mieträume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Wenn den Mieträumen eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder sie mit einem Mangel behaftet sind, ist der Mieter für die Zeit, während der die Gebrauchstauglichkeit der Räume durch den Mangel ganz aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete völlig befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit lediglich eingeschränkt ist, ist er zur Entrichtung einer entsprechend der Beeinträchtigung gekürzten Miete berechtigt.