Die Miteigentümer einer Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft können sich nicht einfach aus der Verantwortung ziehen, wenn einzelne Eigentümer über Feuchtigkeitsschäden klagen, deren Beseitigung hohe Kosten verursacht.

Im konkreten Fall geht es um ein 1890 errichtetes Gebäude mit zwölf Eigentumswohnungen und drei Teileigentumseinheiten. Die drei Teileigentumseinheiten befinden sich im Souterrain des Gebäudes und werden in der Teilungserklärung als Laden bzw. Büro bezeichnet. Sie werden derzeit als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur genutzt. Die Eigentümer dieser Einheiten wollen erreichen, dass die Gemeinschaft für die Kosten der Sanierung aufkommt, damit die Räume bestimmungsgemäß genutzt werden können.

Die Gemeinschaft beauftragte mehrere Gutachter, die übereinstimmend dieselben Schadensursachen feststellten, nämlich eine fehlende äußere Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze. Die Gemeinschaft konnte sich jedoch nicht entschließen, die Sanierung in Auftrag zu geben und hielt stattdessen die Betroffenen hin, indem sie noch ein weiteres Gutachten bestellte. Die Eigentümer der Teileigentumseinheiten klagten vor Gericht.

Der Bundesgerichtshof (BGH, 04.05.2018, V ZR 203/17) gab den Betroffenen letztlich Recht. Diese haben einen Anspruch auf die Sanierung des Gemeinschaftseigentums. Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Weist das Gemeinschaftseigentum gravierende bauliche Mängel auf, die die Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich. Einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen. Dieser Anspruch ist auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass sich die Einheiten im Souterrain befinden. Die Sanierung ist den Beklagten auch zuzumuten.