Fenster sind die Augen eines Hauses, sagt man. Sie verraten – wie menschliche Augen – einiges über das Innere eines Gebäudes und haben eine große Bedeutung in architektonischer, energetischer und praktischer Hinsicht. Ihre Funktionen sind umfangreich, sie reichen von Belüftung und Belichtung über Wärmeschutz und Wetterschutz bis hin zu Brandschutz, Einbruchsschutz, Sonnen-, Sichtschutz undSchallschutz. In Wohnungseigentumsanlagen gelten deshalb besondere Regeln.
Die Fenster einer Wohnungseigentumsanlage stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum und zwar auch dann, wenn sie dem Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers zugeordnet sind, Die Instandsetzung und Instandhaltung obliegt den Eigentümern deshalb immer gemeinschaftlich. Das bedeutet, dass die Eigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich verpflichtet sind. Diese Pflicht kann auch ein Beschluss der Gemeinschaft nicht ändern.
Verpflichtet die Wohnungseigentümergesellschaft jeden Eigentümer, die im jeweiligen Sondereigentum befindlichen Fenster selber zu streichen oder ein Unternehmen dafür zu beauftragen und zu bezahlen, so ist dieser Beschluss nichtig. Das hat das Dortmunder Landgericht (LG Dortmund, 24.04.2018, 1 S 109/17) klargestellt. Dem Eigentümer kann keine Leistungspflicht auferlegt werden, weder in Form von eigenhändigem Streichen noch durch Beauftragung eines Malerunternehmens.
Die Instandhaltungspflicht des Eigentümers beinhaltet nicht die Pflicht, erforderliche Handlungen selbst vorzunehmen, sondern lediglich die Kosten aufzubringen. Die Handlungspflicht ist dem Verwalter auferlegt. Der Hausverwalter koordiniert unter fachgerechter Berücksichtigung aller wesentlichen Belange die Wünsche der Eigentümer bei der Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigebntums.