Vermeidung einer Spekulationssteuer auf den Verkaufserlös einer Ferien- oder Zweitwohnung

Wer eine Zweit- oder Ferienwohnung vor Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist mit Gewinn verkauft, braucht darauf keine Einkommenssteuer zu zahlen. Voraussetzung ist, dass er die Wohnung oder das Haus zu bestimmten Zeiten ausschließlich selbst genutzt hat. So entschied es der Bundesfinanzhof (BFH Az.: IXR37/16).

Diese Entscheidung ist für etliche Eigentümer erfreulich. Eine Eigennutzung setzt weder die Nutzung als Hauptwohnung voraus, noch muss sich dort der Schwerpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse befinden, so der BFH. Es reicht, wenn der Eigentümer sie nur zeitweilig bewohnt, sofern sie ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Erlaubt ist auch, dass etwa Angehörige oder Dritte die Wohnung mitbenutzen; sie darf ihnen aber nicht alleine überlassen werden. Nicht der Steuer unterliegen deshalb jetzt auch Verkaufsgewinne bei Zweitwohnungen und Ferienwohnungen, die nicht zur Vermietung bestimmt sind, sowie Wohnungen im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung.

Dies gilt grundsätzlich für jede Wohnung, die der Eigentümer von Anfang an selbst nutzt und binnen zehn Jahren verkauft. Hatte er sie zunächst vermietet und will er sie nun innerhalb der 10-Jahresfrist steuerfrei veräußern, muss er sie eine gewisse Zeit selbst nutzen; und zwar im Jahr der Veräußerung und in den beiden Jahren zuvor. Auf den ersten Blick sind das 36 Monate. Tatsächlich aber, so der BFH reichen nur ein Jahr und zwei Tage aus - sofern drei Kalenderjahre von der Eigennutzung zusammenhängend betroffen sind.