Renoviert ein Vermieter das Haus, muss er bei der Berechnung der Mieterhöhung wegen Modernisierung einen angemessenen Anteil für die Instandhaltung herausrechnen, wenn die ersetzten Bauteile noch funktionsfähig und die Instandhaltungsmaßnahmen noch nicht „fällig“ waren.

Vermieter können nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um elf Prozent beziehungsweise seit 2019 um acht Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen. Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören aber nicht dazu. In dem konkreten Fall hatte der Vermieter verschiedene Baumaßnahmen durchführen lassen. Rund 60 Jahre alte Wohnungstüren, eine Briefkastenanlage und alte Fenster im Treppenhaus, die noch intakt waren, wurden gegen neue Bauteile ersetzt. Anschließend verlangte der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB und setzte die vollen Kosten für die ausgewechselten Teile an, ohne Abzug anteilig ersparter Instandhaltungskosten. Dieses Vorgehen entsprach der bisher weit verbreiteten Auffassung, dass Kosten für Erhaltungsmaßnahmen an alten Bauteilen, deren Lebensdauer weitgehend abgelaufen ist, nicht um einen Instandhaltungsanteil zu kürzen sind.
Das sieht der Bundesgerichtshof (BGH, 17.6.2020, VIII ZR 81/19) anders. Die Modernisierungsvorschriften sollen dem Vermieter nicht die Umlage von Instandhaltungskosten auf den Mieter ermöglichen, sondern der Verbesserung der Mietsache dienen. Der Mieterbund begrüßt diese Klarstellung aus Karlsruhe. Sie führe zu finanzieller Entlastung der Mieterinnen und Mieter. Bislang musste der Mieter alle Kosten der Modernisierung tragen, solange die ersetzten Bauteile nicht defekt waren. Denn ein Instandhaltungsanteil wurde regelmäßig nicht abgezogen, solange die ersetzten Bauteile noch funktionsfähig waren.