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Den Verkaufspreis einer Immobilie nach der Pi-mal-Daumen-Methode
zu berechnen, ist keine gute Idee. Aber wie berechnet man den Wert
einer Immobilie? Und wer ist der richtige Experte für die Ermittlung des
Verkaufspreises?
Grundsätzlich kann jeder den Verkaufspreis für ein Haus oder eine Wohnung
selbst festlegen. Vielleicht hat es in der Nachbarschaft Verkäufe gegeben,
an denen man sich orientieren kann. Aber Vorsicht: Jede Immobilie ist an-
ders. Wer den Kaufpreis zu niedrig ansetzt, verliert Geld. Wer den Kaufpreis
zu hoch ansetzt, verschreckt potenzielle Käufer.
Immobilien sollten von Anfang an zu einem realistischen Preis angeboten
werden. Aber welcher Preis ist realistisch? Auf dem freien Markt werden
Immobilien in der Regel zum Verkehrswert angeboten. Dafür stehen drei
verschiedene Verfahren zur Verfügung: das Vergleichswertverfahren, das
Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Der Verkehrswert kann
mit dem Kaufpreis der Immobilie identisch sein, muss es aber nicht.
Im Internet bieten Immobilienportale Online-Bewertungen an: „Schätzung
des Immobilienwerts in drei Minuten“. Diese Anpreisung macht aber bereits
deutlich, dass die Ergebnisse nur als grobe Schätzung zu verstehen sind.
Kurz zu den Verfahren der Wertermittlung: Beim Vergleichswertverfahren
werden ähnliche Objekte mit ähnlicher Ausstattung in gleicher Lage ver-
glichen. Dieses Verfahren berücksichtigt die aktuelle Marktsituation.
Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn keine vergleichbaren
Immobilien in der Region vorhanden sind. Der Sachwert der Immobilie
wird unter Berücksichtigung des Bodenrichtwertes und der Herstellungs-
kosten ermittelt. Das Ertragswertverfahren ermittelt den Verkehrswert von
Miet- oder Pachtimmobilien. In die Berechnung fließen die Erträge ein, zum
Beispiel die zu erwartenden Mieteinnahmen.
Die Ermittlung des Verkehrswertes ist vor allem beim Verkauf, aber auch bei
Scheidung, Erbschaft oder nach umfangreichen Renovierungen sinnvoll.
Natürlich kennen die Eigentümer ihre Immobilie gut, wissen, was sie in der
Vergangenheit bezahlt und in der Zwischenzeit investiert haben. Sicherer ist
es, den Verkehrswert von einem Fachmann ermitteln zu lassen, bevor das
Haus oder die Wohnung angeboten wird.
