Immobilienkauf mit Renovierungsbedarf:
Anschaffungsnahe Herstellungskosten vermeiden
Wer im Leben auf der sicheren Seite stehen will, braucht eine solide finanzielle Basis. Am besten gelingt die Vermögensbildung in jungen Jahren mit einer Investition in Immobilien, wenn Zinsen und Preise niedrig sind. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt dafür.
Wird eine Mietimmobilie instand gesetzt oder modernisiert, sind die Aufwendungen grundsätzlich im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abzugsfähig. Es ist aber § 6 Abs.1 Nr.1a des Einkommensteuergesetzes (EStG) zu beachten.
Denn werden die Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt und übersteigen die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15% der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten, handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten. Die Folge: Die Aufwendungen können nur über die langjährige Gebäudeabschreibung als Werbungskosten abgezogen werden. Um dies zu vermeiden, gilt es insbesondere,
den Dreijahreszeitraum richtig anzuwenden.
Beginn des Dreijahreszeitraums
Der Zeitraum von drei Jahren klingt überschaubar. Doch hier lauern die Tücken im Detail. Denn wann beginnt der Zeitraum genau und wann endet er?
Irrtümlich wird oft davon ausgegangen, dass der Zeitraum ab dem abgeschlossenen Kaufvertrag über den Erwerb der Immobilie beginnt.
Das ist aber ein Trugschluss. Denn der dreijährige Zeitraum beginnt erst dann, wenn das wirtschaftliche Eigentum (§ 39 Abs. 2 Nr. 1 der Abgabenordnung) übergegangen ist.
Beachten Sie: Maßgebend ist demzufolge der Zeitpunkt, zu dem Besitz, Nutzen und Lasten übergehen.
Beispiel
Der Steuerpflichtige A hat am 2.1.2021 einen Kaufvertrag über ein Einfamilienhaus unterzeichnet, das fremdüblich vermietet werden soll. Besitz, Nutzen und Lasten gehen mit Zahlung des Kaufpreises über, das ist der 31.1.2021.
Auf das Gebäude entfallen Anschaffungskosten von 200.000 EUR, sodass die 15 %-Grenze bei
30.000 EUR liegt. Bis zum 31.12.2023 hat A Renovierungen 1. H. von 28.000 EUR durchgeführt.
Mitte Januar 2024 wird noch ein Fenster für 3.000 EUR netto ausgetauscht. Lösung: Wäre der
Zeitraum ausgehend von dem Kaufvertrag zu berechnen, würden sich keine anschaffungsnahen Herstellungskosten ergeben.
