Kaufpreisaufteilung bei Immobilien – Worauf Käufer achten sollten
Wer eine Immobilie kauft, um daraus Einkünfte zu erzielen (z. B. durch Vermietung), muss den Gesamtkaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung aufteilen: in den Anteil für das Gebäude und den Anteil für Grund und Boden. Wichtig: Nur der Gebäudeanteil kann steuerlich abgeschrieben werden – der Boden nicht.
Aufteilung laut Kaufvertrag
Ist im Kaufvertrag eine Aufteilung zwischen Gebäude und Boden enthalten, übernimmt das Finanzamt diese in der Regel. Nur wenn die Werte unrealistisch wirken oder es sich um einen „Gestaltungsmissbrauch“ handelt (§ 42 AO), wird sie nicht anerkannt.
Die 20-%-Regel
Weicht der im Vertrag ausgewiesene Bodenwert um mehr als 20 % vom offiziellen Bodenrichtwert ab, akzeptiert das Finanzamt die Aufteilung meist nicht.
Wenn es zum Streit kommt
Kann die vertragliche Aufteilung nicht verwendet werden, erfolgt eine Bewertung nach den tatsächlichen Verkehrswerten. Das Finanzgericht kann hierfür ein Sachverständigengutachten einholen (§ 81 Abs. 1 FGO). Die vom Bundesfinanzministerium (BMF) angebotene Excel-Arbeitshilfe muss nicht zwingend genutzt werden.
Bewertung durch Sachverständige
Gutachter können verschiedene Verfahren anwenden. Wichtig ist, dass das Ergebnis realistisch ist. So kann es im Einzelfall sein, dass der Bodenwert niedriger angesetzt wird, als es im unbebauten Zustand der Fall wäre.
Instandhaltungsrücklage
Nicht vergessen: Der Teil des Kaufpreises, der auf die Instandhaltungsrücklage entfällt, gehört nicht zur Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.
Praxistipp:
Seit Januar 2025 gibt es eine aktualisierte Excel-Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung. Käufer sollten diese unbedingt prüfen – und sich bei Unsicherheit steuerlich beraten lassen. So lässt sich vermeiden, dass das Finanzamt eine andere, möglicherweise ungünstigere Aufteilung zugrunde legt.
